Administración de fincas y Asesoría. Experiencia y confianza. San Adrián -Bilbao

Las obras de rehabilitación de edificios podrán beneficiarse de ayudas hasta la mitad de su coste final a través del Plan Renove del departamento de vivienda del Gobierno Vasco, dotado este año con una partida de 6,4 millones de euros. Hasta el próximo 9 de agosto, se podrán solicitar estas subvenciones para proyectos orientados a mejorar las condiciones de accesibilidad, habitabilidad y eficiencia energética de los inmuebles. Sólo podrán optar a ellas, construcciones levantadas antes de 1980 y tengan al menos seis viviendas en su interior.En materia de eficiencia, se deberá de demostrar que la obra permitirá ahorrar al menos un 30% de la demanda actual de energía. Además se tendrán más opciones de obtener la ayuda, cuando se incorporen actuaciones para garantizar la accesibilidad desde la vía pública hasta cada uno de los pisos sin necesidad de salvar desniveles con peldaños. También estaría contempladas medidas en aras de mejorar las condiciones de seguridad contra incendios con la instalación de equipos adecuados.Desde el Gobierno Vasco puntualizan que se puede alcanzar una inversión de hasta el 60% del valor de la actuación realizada. Estas subvenciones, también se podrán solicitar para la instalación de ascensores, teniendo una mayor cuantía para las instalaciones exteriores.En todos los casos, las obras deberán de iniciarse este año y estar concluidas antes del 31 de julio de 2022.

En esta noticia, vamos a comentar las principales modificaciones producidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), registradas en el BOE, publicando el Real decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Viviendas y Alquiler y con entrada en vigor el 6 de Marzo de 2019.Este decreto debe de ser convalidado en el plazo de los 30 días siguientes a su promulgación en el Congreso de los Diputados, pero en este caso, al estar disueltas las Cámaras, la competencia de convalidación recae en la Diputación Permanente.LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

• Se aumenta el fondo de reserva, que no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario, pudiendo ser utilizado para obras de reparación, conservación, rehabilitación y accesibilidad (art. 10.1 b LPH 49/1960 reformada por Ley 8/2013). Esta actuación podrá hacerse a lo largo de los tres ejercicios siguientes al que se encuentre en curso cuando el Real Decreto-Ley hay entrado en vigor (06/03/2019).
• Se reitera la obligación de realizar obras de accesibilidad universal y pagar todos los propietarios, con un máximo de 12 mensualidades ordinarias, sin perjuicio de que del resto que supere esta recaudación especial, se tengan que hacer cargo los propios solicitantes. Igualmente será obligatorio lo anterior, cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso, alcancen el 75% del importe.
• Se pueden limitar las viviendas de uso turístico mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. La misma mayoría será requerida para la creación de cuotas adicionales para dichas viviendas que no suponga un incremento de un 20%, pero en ningún caso, estos acuerdos tienen efectos retroactivos.

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU)

• Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto. De esta manera, los alquileres turísticos salen de la Ley de Arrendamientos Urbanos para llevarlos a la legislación sobre actividad turística y ser tratados como una actividad económica.

Se amplia la prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica, Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada. Esta ampliación no tendrá carácter retroactivo y afectará a los contratos que se firmen desde la entrada en vigor del RD-Ley. Además, se amplía la prorroga tácita, si ninguna de las partes dice nada transcurridos los cinco o siete años, de uno a tres años. Aumenta también a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.

Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en alquileres de uso distinto. Durante la duración obligada del contrato, 5 ó 7 años, no habrá actual.

, si bien, 

parece que puede determinarse por las parte, la misma 

No hay elevación de rentas por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor, se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal , aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20% de la renta. Las partes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario,a tenor de la superficie y en fincas en régimen de propiedad horizontal, según el coeficiente. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato será siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

, si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, derecho que si existe, si se vende una sola vivienda. Se establece el 

(tanteo y retracto) por las Administraciones Públicas en los casos de venta total de los pisos.

Además de lo anteriormente expuesto, nos parece interesante hacer los siguientes comentarios:

Se modifica la ley para reformar el procedimiento de desahucio de vivienda y ofrecer más protección a los hogares vulnerables, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica, tanto a inquilino como a propietarios.

En concreto, desde la notificación del embargo, los servicios sociales tienen la obligación de emitir un informe al juzgado sobre en qué condición quedarán los desahuciados. Una vez que el informe sea recibido en el Juzgado se paralizará el procedimiento durante uno o dos meses (si el arrendador es persona jurídica) para dar tiempo a los desahuciados a buscar una solución.

• Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de administraciones o entes públicos.

• Se permite a los Ayuntamientos fijar un recargo de un 50% de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Esta determinación queda sometida a una norma con rango de Ley de Estado o Comunidad Autónoma y con los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal. 

• Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para la viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

• En el caso de firmar y registrar adecuadamente en la Administración un contrato de alquiler, propietario e inquilino estarán exentos del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de actos Jurídicos documentados, en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

El impuesto de bienes inmuebles (IBI) es un tributo de carácter municipal que tienen que pagar anualmente los que sean propietarios de un bien inmueble, sea urbano o rústico. No obstante, no es necesario tener la plena propiedad del inmueble para estar obligado a pagar este impuesto. Cuando sobre el inmueble se constituye algún derecho real limitado, como una concesión administrativa, un derecho de superficie (es decir una propiedad temporal sobre lo que se ha edificado encima del suelo) o un derecho de usufructo será el concesionario, el superficiario o el usufructuario, respectivamente, quien deba abonarlo.Este impuesto grava el hecho de ser propietario o titular del derecho real durante el año natural, es decir, desde el 01 de Enero hasta el 31 de Diciembre. Por lo tanto, cuando cambia la titularidad del inmueble surge la pregunta de quién tiene que abonar el IBI correspondiente al año en el que se produce ese cambio: ¿El transmitente, el adquiriente o ambos en proporción al número de días del año que cada uno de ellos ha sido titular del inmueble?  La rama legal establece que el obligado al pago es quién sea titular catastral de la propiedad o el derecho real el día 01 de Enero de cada año. Consecuentemente, da igual cuando se transmita el inmueble, ya sea a principio o final de año, pues quién debe de pagarlo siempre es el transmitente, dado que es el titular catastral a fecha 01 de Enero. En cambio, a partir del siguiente año, el impuesto se exigirá al adquiriente, pues ya será el titular catastral del inmueble.Evidentemente, diga lo que diga la norma legal, las partes pueden pactar lo que consideren oportuno. Es decir, pueden acordar que el importe del IBI correspondiente al año en le que se transmita el inmueble se prorratee entre ambas, en función del número de días del año que cada una de las partes haya sido titular del mismo. No obstante, este pacto no vincula al Ayuntamiento, esto significa que si el adquiriente no paga su parte proporcional, el Ayuntamiento dirigirá su reclamación exclusivamente contra el transmitente, dado que según la norma, él es el obligado al pago. En caso de que éste se vea forzado a pagarlo en su totalidad, luego tendría que dirigirse contra el adquiriente para que le abone su parte.Pero si no se pacta nada al respecto ¿Puede el transmitente exigir al adquirente que pague la parte proporcional del IBI? La respuesta es que con la norma legal en la mano, no puede hacerlo. Sin embargo, el Tribunal Supremo en una sentencia de 15 de Junio de 2016, ha dictaminado que el transmitente puede reclamarle ese pago proporcional al adquirente, aunque nada se haya acordado en relación a ello. Las razones jurídicas esgrimidas por el tribunal para llegar a esta conclusión son discutibles, pero es la doctrina que ha establecido. Que sea justa o no dependerá de la opinión de cada uno y de las circunstancias de cada caso concreto. Si se trata de ventas entre personas con posiciones jurídicas equivalentes, como son las ventas entre profesionales o entre particulares, la solución puede estar justificada. Pero, ¿Qué ocurriría si las promotoras inmobiliarias empezaran a exigir a los compradores que abonen la parte proporcional del IBI correspondiente al año en el que adquieren su vivienda? Probablemente, se consideraría un abuso por su parte, al igual que se ha considerado abusivo por el Tribubal Supremo que las promotoras repercutan al comprador la plusvalía municipal que, con la ley en la mano, corresponde pagar al vendedor.Para terminar, una cuestión que tiene su importancia: ¿Qué ocurre si el vendedor no paga el IBI el año en el que transmite el inmueble? ¿Afecta de alguna forma su impago al comprador? Lo cierto es que si le puede llegar a afectar. La norma legal considera responsable subsidiario del pago del impuesto al adquiriente, por derivación de la acción tributaría. Es dicr, si después de haberle intentado cobrarle la deuda al transmitente, esté no puede pagarla, el Ayuntamiento puede dirigirse subsidiariamente contra el adquirente y, más concretamente, contra el inmueble transmitido para cobrarse lo que se le debe. Es decir, el inmueble transmitido está legalmente afecto al pago del impuesto. 

Los pisos turísticos ilegales se han convertido en un convertido en un problema de primer orden, pero el Gobierno Vasco confía en haber dado con la tecla para frenar el fraude mediante la elaboración de un decreto que entraré en vigor en marzo de 2018 y que regulará al detalle el ejercicio de esta actividad, garantizando, tanto los derechos de los usuarios como de los vecinos de la comunidad. De hecho, las propias comunidades de residentes tendrán un protagonismo fundamental ya que podrán incluir en sus estatutos una prohibición expresa a que se implanten estos negocios en sus portales. Esta medida sólo tendrá efectos sobre actividades futuras, ya que como se ha comentado anteriormente, esta decisión deberá incluirse en los estatutos de la comunidad y aprobarse por unanimidad de los propietarios, con lo que será difícil que apoye esta medida quien ya desarrolla esta modalidad de alojamiento con los papeles en regla. Además. el acuerdo vecinal debe de estar inscrito en el Registro de la Propiedad, de la misma forma que se hace para impedir la apertura de otros negocios como puede ser una academia.Las claves del nuevo decretoIdentificación:Este alojamiento debe de disponer de un distintivo que demuestre que cumple con todas las condiciones exigibles. También debe de incluir su número de inscripción en el registro del Gobierno Vasco, en todas sus documentos, facturas y promociones, incluidas las gestionadas a través de las redes sociales o plataformas de Internet. Los ayuntamientos son los que deben de determinar, por ejemplo, si solo se puede habilitar una vivienda turística por portal, o si sólo se pueden abrirse en las primeras plantas.Impuestos:El decreto regulador exigirá a estos alojamientos que cumplan con sus obligaciones tributarias como empresa turística encuadrada dentro de una actividad clasificada.Registro:Es obligado realizar un registro documental de entradas y salidas de clientes a disposición de la Policía en materia de seguridad ciudadana.Habitaciones:Una viviendas por habitaciones puede tener un máximo de 12 plazas, que incluyen las de los propietarios, obligados a residir allí de forma efectiva.Equipamiento:Amueblado con suficientes garantías de confort, deberá de disponer de extintor, botiquín, planos de salidas y contactos de emergencia, servicio telefónico de 8 a 20 horas......Seguros:Cada titular deberá de firmar un seguro de responsabilidad civil que cubra daños por valor de 6.000,00 € por cada plaza que tenga disponible.Plazos:Los dueños de los pisos turísticos ya inscritos en el registro tendrán un plazo de seis meses para adaptarse a las exigencias del nuevo decreto del Gobierno Vasco.

¿Problemas con un vecino amante de la música en alto volumen o que le gusta hacer muchas fiestas? Te decimos lo que puedes hacer para evitar conflictos.

Existen reglas de convivencia esenciales que todos debemos de cumplir por igual. Sin embargo, en ocasiones, algunos miembros de las comunidades trasgreden dichas normas. Por ello, es conveniente estar al tanto de lo que puedes hacer en caso de que tengas que afrontar problemas con vecinos ruidosos.

Ruidos molestos: el problema más común entre vecinos

Un ejemplo de un vecino problemático no es solo el que sea agresivo o grosero con los demás miembros de la comunidad, sino también es aquel que hace sonidos molestos a altas horas de la noche (martillar, taladrar, cantar, tocar instrumentos, bailar, etcétera), o que estando dentro del horario permitido legalmente, sobrepasa los decibeles aceptados y se convierten en ruidos molestos o hasta insoportables.

Lo que has de saber es que si en algún momento tienes un vecino ruidoso en tu comunidad, existen leyes muy concretas al respecto y que puedes hacerte con ellas sin intermediarios ni abogados y de manera gratuita, simplemente debes acudir a las instancias competentes con las pruebas necesarias y será suficiente. Pero ante nada, has de informarte bien sobre lo que puedes hacer y cómo.

¿Cuáles son los horarios permitidos por ley para poder hacer ruido en casa?

Las franjas horarias estipuladas por la Ley 37/2003 del 17 de noviembre, el Real Decreto 1367/2007 y varias disposiciones presentes en algunos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establecen el siguiente horario permitido para hacer ruido en casa:

·   Franja de mañana: de 7 a 19 h.

·   Franja de tarde: de 19 a 23 h.

·   Franja de noche: de 23 a 7 h.

Sin embargo, cada franja va determinada por un máximo de decibelios que no deben ser superiores a los 35-40 dB durante el día, y por la noche no mayor a 30 dB.

Dependiendo de cada Ayuntamiento, existen ligeras modificaciones, también depende de lo cerca que vivas de espacios públicos en los que se lleven a cabo actividades como fiestas municipales. Lo mejor es consultar con tu Ayuntamiento para estar al tanto de las franjas horarias que te corresponden. Apartado importante es la realización de obras en casa.

 ¿Qué debes hacer para llegar a un acuerdo con un vecino conflictivo? Paso a paso

Paso 1: En esta clase de conflictos lo mejor es tratar, en primera instancia, de mediar con el vecino que ocasiona el ruido, siempre con la mejor disposición.

Paso 2: Si no te atiende o no hace caso, lo siguiente es dirigirte a la junta de vecinos y plantear el problema a los demás vecinos para que intermedien a ver si así se logra que el vecino ruidoso acate los reglamentos estipulados.

Paso 3: Un siguiente intento sería solicitar la mediación de la Policía Municipal o Ertzaintza para que conste un precedente de una llamada de atención formal.

Y si no llegas a una solución, ¿qué debes hacer?

Ahora bien, puede darse el caso de que el ruido sea recurrente (por ejemplo, el vecino es fiestero y pone música a alto volumen los fines de semana) o que no tenga en cuenta los avisos anteriores. De ser así puedes denunciarle dirigiéndote a instancias judiciales, Centros de Conciliación y de Convivencia Ciudadana, instancias donde podrás denunciar a un vecino, y este podría resultar sancionado con una multa.

Requisitos para presentar una denuncia

·   Nombre completo, número de documento de identidad y la dirección de las dos partes. Las denuncias no pueden ser anónimas.

·   Debe hacer un relato fidedigno y pormenorizado de los hechos.

·   Presentar pruebas que demuestren que incurren en la violación de las normas contra el ruido como vídeos, fotos, llamadas de atención previas y testimonios de otros vecinos.

Recuerda que en estos casos lo importante es intentar conciliar por la vía del diálogo para que la convivencia de la comunidad sea lo más agradable posible.

Si estás viviendo una situación similar y ya has agotado todas las vías para poder llegar a un acuerdo; si crees que la única medida para solucionar el problema con un vecino conflictivo es por medio de un proceso legal, recuerda que en la mayoría de la pólizas, al tener contratado el seguro comunitario cuentas con la cobertura de defensa jurídica que pone a tu servicio un abogado en caso de verte implicado en un juicio.

Y como siempre, desde AIDURU estamos para ayudarte en todo lo que necesites.