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Modificaciones legales: LPH y LAU

10 de Abril de 2019

En esta noticia, vamos a comentar las principales modificaciones producidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), registradas en el BOE, publicando el Real 
decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Viviendas y Alquiler y con entrada en vigor el 6 de Marzo de 2019.
Este decreto debe de ser convalidado en el plazo de los 30 días siguientes a su promulgación en el Congreso de los Diputados, pero en este caso, al estar disueltas las Cámaras, la competencia de convalidación recae en la Diputación Permanente.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

  • Se aumenta el fondo de reserva, que no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario, pudiendo ser utilizado para obras de reparación, conservación, rehabilitación y accesibilidad (art. 10.1 b LPH 49/1960 reformada por Ley 8/2013). Esta actuación podrá hacerse a lo largo de los tres ejercicios siguientes al que se encuentre en curso cuando el Real Decreto-Ley hay entrado en vigor (06/03/2019).
  • Se reitera la obligación de realizar obras de accesibilidad universal y pagar todos los propietarios, con un máximo de 12 mensualidades ordinarias, sin perjuicio de que del resto que supere esta recaudación especial, se tengan que hacer cargo los propios solicitantes. Igualmente será obligatorio lo anterior, cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso, alcancen el 75% del importe.
  • Se pueden limitar las viviendas de uso turístico mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. La misma mayoría será requerida para la creación de cuotas adicionales para dichas viviendas que no suponga un incremento de un 20%, pero en ningún caso, estos acuerdos tienen efectos retroactivos.

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU)

  • Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto. De esta manera, los alquileres turísticos salen de la Ley de Arrendamientos Urbanos para llevarlos a la legislación sobre actividad turística y ser tratados como una actividad económica.

Se amplia la prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica, Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada. Esta ampliación no tendrá carácter retroactivo y afectará a los contratos que se firmen desde la entrada en vigor del RD-Ley. Además, se amplía la prorroga tácita, si ninguna de las partes dice nada transcurridos los cinco o siete años, de uno a tres años. Aumenta también a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.

Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en alquileres de uso distinto. Durante la duración obligada del contrato, 5 ó 7 años, no habrá actual.

La renta sigue siendo libre 

, si bien, 

la actualización de la renta 

parece que puede determinarse por las parte, la misma 

nunca podrá ser superior al IPC anual.

No hay elevación de rentas por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor, se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal , aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20% de la renta. Las partes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario,a tenor de la superficie y en fincas en régimen de propiedad horizontal, según el coeficiente. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato será siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.


No hay derecho de tanto o retracto 

, si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, derecho que si existe, si se vende una sola vivienda. Se establece el 

derecho de adquisición preferente 

(tanteo y retracto) por las Administraciones Públicas en los casos de venta total de los pisos.


Además de lo anteriormente expuesto, nos parece interesante hacer los siguientes comentarios:


LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL 1/2000

Se modifica la ley para reformar el procedimiento de desahucio de vivienda y ofrecer más protección a los hogares vulnerables, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica, tanto a inquilino como a propietarios.

En concreto, desde la notificación del embargo, los servicios sociales tienen la obligación de emitir un informe al juzgado sobre en qué condición quedarán los desahuciados. Una vez que el informe sea recibido en el Juzgado se paralizará el procedimiento durante uno o dos meses (si el arrendador es persona jurídica) para dar tiempo a los desahuciados a buscar una solución.


MEDIDAS ECONÓMICAS Y FISCALES

  • Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de administraciones o entes públicos.
  • Se permite a los Ayuntamientos fijar un recargo de un 50% de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Esta determinación queda sometida a una norma con rango de Ley de Estado o Comunidad Autónoma y con los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal. 
  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para la viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

LEY IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS


  • En el caso de firmar y registrar adecuadamente en la Administración un contrato de alquiler, propietario e inquilino estarán exentos del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de actos Jurídicos documentados, en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.