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¿Quién paga el IBI en una venta?

4 de Febrero de 2018

El impuesto de bienes inmuebles (IBI) es un tributo de carácter municipal que tienen que pagar anualmente los que sean propietarios de un bien inmueble, sea urbano o rústico. No obstante, no es necesario tener la plena propiedad del inmueble para estar obligado a pagar este impuesto. Cuando sobre el inmueble se constituye algún derecho real limitado, como una concesión administrativa, un derecho de superficie (es decir una propiedad temporal sobre lo que se ha edificado encima del suelo) o un derecho de usufructo será el concesionario, el superficiario o el usufructuario, respectivamente, quien deba abonarlo.

Este impuesto grava el hecho de ser propietario o titular del derecho real durante el año natural, es decir, desde el 01 de Enero hasta el 31 de Diciembre. Por lo tanto, cuando cambia la titularidad del inmueble surge la pregunta de quién tiene que abonar el IBI correspondiente al año en el que se produce ese cambio: ¿El transmitente, el adquiriente o ambos en proporción al número de días del año que cada uno de ellos ha sido titular del inmueble?  La rama legal establece que el obligado al pago es quién sea titular catastral de la propiedad o el derecho real el día 01 de Enero de cada año. Consecuentemente, da igual cuando se transmita el inmueble, ya sea a principio o final de año, pues quién debe de pagarlo siempre es el transmitente, dado que es el titular catastral a fecha 01 de Enero. En cambio, a partir del siguiente año, el impuesto se exigirá al adquiriente, pues ya será el titular catastral del inmueble.

Evidentemente, diga lo que diga la norma legal, las partes pueden pactar lo que consideren oportuno. Es decir, pueden acordar que el importe del IBI correspondiente al año en le que se transmita el inmueble se prorratee entre ambas, en función del número de días del año que cada una de las partes haya sido titular del mismo. No obstante, este pacto no vincula al Ayuntamiento, esto significa que si el adquiriente no paga su parte proporcional, el Ayuntamiento dirigirá su reclamación exclusivamente contra el transmitente, dado que según la norma, él es el obligado al pago. En caso de que éste se vea forzado a pagarlo en su totalidad, luego tendría que dirigirse contra el adquiriente para que le abone su parte.

Pero si no se pacta nada al respecto ¿Puede el transmitente exigir al adquirente que pague la parte proporcional del IBI? La respuesta es que con la norma legal en la mano, no puede hacerlo. Sin embargo, el Tribunal Supremo en una sentencia de 15 de Junio de 2016, ha dictaminado que el transmitente puede reclamarle ese pago proporcional al adquirente, aunque nada se haya acordado en relación a ello. Las razones jurídicas esgrimidas por el tribunal para llegar a esta conclusión son discutibles, pero es la doctrina que ha establecido. Que sea justa o no dependerá de la opinión de cada uno y de las circunstancias de cada caso concreto. Si se trata de ventas entre personas con posiciones jurídicas equivalentes, como son las ventas entre profesionales o entre particulares, la solución puede estar justificada. Pero, ¿Qué ocurriría si las promotoras inmobiliarias empezaran a exigir a los compradores que abonen la parte proporcional del IBI correspondiente al año en el que adquieren su vivienda? Probablemente, se consideraría un abuso por su parte, al igual que se ha considerado abusivo por el Tribubal Supremo que las promotoras repercutan al comprador la plusvalía municipal que, con la ley en la mano, corresponde pagar al vendedor.

Para terminar, una cuestión que tiene su importancia: ¿Qué ocurre si el vendedor no paga el IBI el año en el que transmite el inmueble? ¿Afecta de alguna forma su impago al comprador? Lo cierto es que si le puede llegar a afectar. La norma legal considera responsable subsidiario del pago del impuesto al adquiriente, por derivación de la acción tributaría. Es dicr, si después de haberle intentado cobrarle la deuda al transmitente, esté no puede pagarla, el Ayuntamiento puede dirigirse subsidiariamente contra el adquirente y, más concretamente, contra el inmueble transmitido para cobrarse lo que se le debe. Es decir, el inmueble transmitido está legalmente afecto al pago del impuesto.